Nouă categorie de preemptori implicați în achiziționarea terenurilor agricole extra muros?
Autori:
Roxana Roman, Partener, Șef al Departamentului de Imobiliare & Construcții, Wolf Theiss
Antonia Nica, Senior Associate, Imobiliare & Construcții, Wolf Theiss
O nouă modificare legislativă a Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole extra muros, care modifică și Legea nr. 268/2001 privind privatizarea societăților care administrează terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului („Legea 17”), a fost propusă în Senatul României cu scopul de a introduce o nouă categorie de preemptori: proprietarii de terenuri adiacente terenurilor arabile extra muros, indiferent de amplasamentul acestora în interiorul sau în afara limitelor orașului și indiferent de categoria de utilizare a acestor terenuri.
Proiectul este supus dezbaterii și aprobării și va fi trimis Camerei Deputaților, care este camera decizională.
Deși este prezentată ca o clarificare, modificarea legislativă propusă pare să se abată de la scopul legii, care este acela de a fuziona terenurile agricole pentru a facilita creșterea fermelor și a stabili exploatații viabile economic.
Previzionăm că propunerea legislativă prezentată publicului va fi deschisă criticilor/vulnerabilă, deoarece nu pare să fie bazată pe preocupările sociale actuale care au stat la baza Legii 17 în forma sa actuală. Ne referim în mod specific la ultimele modificări ale Legii 17, care au generat un blocaj tranzacțional despre care am scris pe larg și care nu pare să fie în spiritul legii și, implicit, interzice vânzarea liberă a terenurilor agricole extra muros.
Suprareglementarea categoriilor de preemptori poate avea un impact negativ asupra scopului legii și poate provoca dificultăți practice (și mai mari) în aplicarea Legii 17, ceea ce semnalează o îndepărtare de la stabilitatea și eficiența legislativă dorite.
Modificarea legislativă propusă extinde artificial categoriile de preemptori. Categoriile existente de preemptori sunt reglementate pe baza unor criterii subiective, cum ar fi relațiile de familie, pe de o parte, și criterii obiective, cum ar fi favorizarea investițiilor și exploatațiilor agricole și încurajarea activităților/producției agricole în rândul tinerilor, pe de altă parte.
Acordarea unui drept de preempțiune categoriei anticipate în limitele stabilite de modificarea legislativă propusă nu pare să se încadreze în criteriile de mai sus. Cu excepția cazului în care terenul intravilan vecin este agricol, nu vedem cum achiziționarea dreptului de proprietate asupra terenului arabil extra muros de către proprietarul terenului intravilan care are o categorie de utilizare alta decât arabil, este benefică pentru dezvoltarea agricolă.
Legea prevede deja suficiente mecanisme care permit vecinilor să obțină drepturi de proprietate asupra parcelelor de teren extra muros.
Dacă ar fi să acceptăm că proprietarii unei parcele de teren intravilan vecine ar trebui să aibă un drept de preempțiune, beneficiarii respectivi s-ar afla într-o poziție superioară față de categoria potențialilor cumpărători, care sunt supuși unor condiții mult mai restrictive atunci când achiziționează dreptul de proprietate asupra terenurilor arabile extra muros.
În plus, considerăm că modificarea legislativă ar trebui să abordeze explicit și utilizarea permisă a terenurilor arabile extra muros după achiziția de către vecinii intravilani, pentru a evita un vid legislativ care ar putea genera confuzie și ar duce la multiple interpretări.
